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2018 年 11 月 19 日

房地产业与建筑业

《土地和建筑物税法》草案:提高征税效率,加紧向纳税人进行沟通 (焦点话题 第24年2940号)

        2018年11月16日,国家立法院通过了《土地和建筑物税法》草案,该法律草案将在政府公报上公布的次日起生效实施,并自2020年1月1日起开始征税。

        该草案的主要内容包括:对各类房地产的税率上限进行调整,比原草案所规定的税率上限有所下降,以减轻财产所有人的税务负担,如农业用地的税率上限由0.2%下调为0.15%,住宅的税率上限由0.5%下调为0.3%等,并按各类资产价值以阶梯税率征收,实际征收的税率将低于原草案中的税率上限。目前该草案正等待以政府公报方式颁布实施,而且各类资产的评估细节仍需按部级法令规定的条件进行。

        开泰研究中心认为《土地和建筑物税法》草案将带来如下影响:

        虽然对于拥有资产的小户农民和民众而言税务负担不大,但对于拥有多个房地产但收入低或房地产位于趋向升值地段的资产所有人而言则是挑战。对于小户农民,前3年(2020-2023年)可免税。对于首套住宅和土地的所有人,如果价值不超过5,000万泰铢将免税,如有第二套住房则须纳税,如价值为500万泰铢,税率为0.02%,纳税额为每年1,000泰铢。不过,纳税额将根据随着市场状况而趋向攀升的土地价格计算,尤其是位于具发展潜力地段的资产价格将增长更快。

        对于企业的影响则不同,取决于资产的种类和价值。经营场所的土地面积大或作为土地租户或以个体形式经营业务的中小企业可能面临税赋负担或成本增加。对于注册为法人且依法纳税的中小企业,可以将所缴纳的税金作为公司的支出费用,以减轻应付所得税负担。

        对于利用住宅楼开展经营的中小企业,如食品店、小零售店(杂货店)、美容店或经营使用很大面积的美食园和酒店等,将按商业性面积占比及其类型征税。价值5,000万泰铢及以下的商业用地和建筑物的税率为0.3%,如价值100万泰铢的土地和建筑物土地,其每年纳税额为3,000铢,而位于中央商务区地带的企业将面临更高的税额支出。

        此外,对于经营商租用面积开展业务经营的情况,如果资产所有人将税赋负担转移给租户,经营商需承担更多的租金支出,因此从现在起,经营商特别是中小企业需制定因应该法律变化及引发的相关议题的经营规划。

        开泰研究中心认为,政府制定该《土地和建筑物税法》草案的目标是希望有利于经济的长期稳定。不过,计税基础从收入基础转变为资产基础对拥有多个房地产但收入少的资产所有人而言可能是挑战,导致其纳税负担将增加。在房地产市场面临着家庭购买力、利率走向、贷款与房价比率(LTV)措施等多方面影响和挑战的情况下,或对拥有房地产但开发能力有限的资产所有人造成需出售房产的压力。