Display mode (Doesn't show in master page preview)

8 ตุลาคม 2550

อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง

สินเชื่อที่อยู่อาศัย: การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) (กระแสทรรศน์ ฉบับที่ 1996)

คะแนนเฉลี่ย
สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อระยะยาว และมีสัดส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 60 ของสินเชื่ออุปโภคและบริโภค ที่ผ่านมาการดำเนินธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันที่สูง สถาบันการเงินต่างทำแคมเปญการตลาดอย่างหนัก สาเหตุมาจากตลาดที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตที่ชะลอลง ผู้บริโภคชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง จะเห็นได้ว่าภาพรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลปล่อยใหม่ครึ่งแรกของปี 2550มีมูลค่าประมาณ 126,479 ล้านบาท ขยายตัว 2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน[1] สถาบันการเงินต่างพยายามออกผลิตภัณฑ์อัตราดอกเบี้ย สถาบันการเงินต่างพยายามออกผลิตภัณฑ์อัตราดอกเบี้ยในรูปแบบที่หลากหลายเพื่อจูงใจลูกค้าและให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคในแต่ละกลุ่ม รูปแบบอัตราดอกเบี้ยส่วนใหญ่จะเป็นรูปแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (โดยส่วนใหญ่จะใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ชั้นดี MLR) หรือรูปแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้น 1-3 ปี หลังจากนั้น จะถูกปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวตลอดอายุสัญญาของสินเชื่อ สำหรับการออกผลิตภัณฑ์รูปแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ระยะยาว หรือการออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความหลากหลายมากกว่านี้ยังคงมีข้อจำกัด โดยเฉพาะในเรื่องของการดำเนินธุรกิจของสถาบันการเงิน เช่น ความสมดุลระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ เป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน หรือพัฒนาผลิตภัณฑ์อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความหลากหลายมากขึ้น แนวคิดการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) ประเภทสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเกิดขึ้น ซึ่งสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐบางแห่งได้เริ่มโครงการที่จะทำ Securitization โดยมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยหนุนหลัง อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า แนวโน้มการทำ Securitization ที่ออกตราสารหนุนหลังโดยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ในภาวะตลาดปัจจุบัน ถึงแม้ว่าจะเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงิน อาทิ ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ช่วยลดการพึ่งพาเงินฝาก เนื่องจากมีแหล่งเงินที่หลากหลาย และยังช่วยลดภาระในการตั้งสำรองทำให้สามารถนำเงินกองทุนไปใช้ขยายธุรกิจได้มากขึ้น แต่การทำ Securitization ในขณะนี้อาจประสบปัญหาจากการที่ธนาคารพาณิชย์โดยเฉพาะรายใหญ่ยังคงมีสภาพคล่องที่สูง ในขณะที่ธนาคารพาณิชย์มีทางเลือกในการระดมทุนในรูปแบบอื่นๆ เช่น การระดมทุนในรูปเงินฝากประจำระยะสั้น ถึง ระยะยาว โดยเฉพาะในสภาวะตลาดปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าตลาดเงิน (Money Market) เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 12 เดือน อยู่ที่ประมาณร้อยละ 2.25 ต่อปี ในขณะที่ผลตอบแทนพันธบัตรออมทรัพย์ ธปท. 7 ปี อยู่ที่ประมาณร้อยละ 5 หรือ 4 ปี อยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.25 เป็นต้น ซึ่งจะทำให้ต้นทุนทางการเงินของธนาคารจากการทำ Securitization เพิ่มขึ้น เพราะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงกว่าเงินฝาก
ทั้งนี้การทำ Securitization โดยมีสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์หนุนหลังในขณะนี้ยังคงมีนี้ปัจจัยที่ต้องพิจารณา อาทิ ความโปร่งใสในการจัดอันดับหลักทรัพย์ และความน่าสนใจของอัตราผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนตราสารชนิดนี้ เป็นต้น นอกจากนี้ปัญหาวิกฤตซับไพร์มที่เกิดขึ้นในประเทศสหรัฐอเมริกาที่สร้างความปั่นป่วนแก่ตลาดเงินตลาดทุนโลกอยู่ในขณะนี้และมีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบจนถึงปีหน้า อาจจะทำให้นักลงทุนต่างประเทศมีความกังวลต่อการที่จะเข้าไปลงทุนในหลักทรัพย์ที่มาจากกระบวนการ Securitized และมาตรการภาครัฐ เช่น มาตราการกันสำรอง 30 %ของเงินตราต่างประเทศ และการทำ full hedging ทำให้นักลงทุนต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในตราสารประเภทนี้ในประเทศไทย ต้องมีต้นทุนเพิ่มสูงขึ้น เป็นต้น
อย่างไรก็ตามการทำ Securitization โดยมีสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์หนุนหลัง เป็นเครื่องมือทางการเงินที่จะเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจ เช่น สถาบันการเงินที่ให้บริการในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มีข้อจำกัดทางด้านการระดมเงินทุนและต้องการขยายฐานสินเชื่อของตน เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในธุรกิจ อาทิ ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ช่วยลดการพึ่งพาเงินฝาก เนื่องจากมีแหล่งเงินที่หลากหลาย และยังช่วยลดภาระในการตั้งสำรองทำให้สามารถนำเงินกองทุนไปใช้ขยายธุรกิจได้มากขึ้น


[1]ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ดูรายละเอียดฉบับเต็ม


หรือ

กรอกรหัสจากการทำแบบสำรวจ


อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง